法律の理解は難しいが、法律的な思考がわかると意外と間単に理解できます。
それは数学的な考え方に似ているかもしれない。
法律を知る上で、その用語や単語の意味が分かることが前提となってきます。ここでは法律の重要な民法のうち主なものを説明しています。
●借地借家法とは
借地法と借家法を統合した法律。建物所有目的の借地権、借家権について、借地借家法によって賃借人は手厚い保護を受けている。
借地権を有する者を借地人、借家を有する者を借家人をいう。社会的・経済的に弱い立場の者を保護しようというもの。
ベースとなるのは民法上の賃貸借であり、重要なポイント。
●賃貸借。
●使用貸借。
●賃料。
●賃貸借の譲渡・転貸。
1.賃貸借
①賃貸借の性質
賃貸借とは、金銭をもらって物を貸したり、金銭を払って物を借りる契約のこと。無料で物を貸すことを使用貸借という。
民法における賃貸借について、動産も不動産もその対象であるが、建物賃貸借と宅地賃貸借については特別法（借地借家権）が定められている。
契約成立の時に賃借人から賃貸人に交付される金銭として、敷金がある。
敷金とは、賃料などの賃借人が負う債務の担保として、賃借人から賃貸人に交付される金銭をいう。
契約終了後、目的物の明渡しがなされた時に賃借人に返還される。
また、賃借人から賃貸人対して交付された金銭で、敷金にあたらないものは、権利金や礼金といわれる。
②賃貸借の存続期間
賃貸借の期間は20年を超えることができず、更新も20年が限度である。
これよりも長い期間の賃貸借は20年に短縮される。期間は決めても決めなくてもよく。決める場合は最高20年である。
③賃貸人と賃借人
賃貸人は賃借人にベストな状態で使用収益させる義務を負い、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う。
賃貸人は、賃借人が支出した必要費や有益費については、費用償還請求に応じなければならない。
必要人は、目的物の維持や保存に必要な費用のことである。
有益費とは、目的物を改良するために支出した費用のことである。
④賃料
賃料は賃貸人と賃借人の合意で決まり、支払い時期は基本的に毎月月末であり、後払いが原則である。
支払いは、賃借人が賃貸人の住所に持参するのが原則である。
賃借物の一部が滅失した場合、それが賃借人の過失でない場合、賃借人は賃貸人に対して、その滅失した部分の割合に応じて賃料の減額請求ができる。
もし、減額しても契約した意味がないという場合には、賃借人は解除することができる。
⑤譲渡・転貸
賃借人は、賃借権を譲渡したり転貸することができる。
賃借権の譲渡・賃借物の転貸は、賃貸人の承諾が必要である。
賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲ることである。
賃借物の転貸とは、賃借人が賃借権を他人に又貸しすることである。
この場合の賃借人を転貸人、又貸しされた者を転借人という。
賃借権の無断譲渡・転貸は禁止されており、賃借人がそれをした場合、賃貸人は賃借人との賃貸借契約を解除できる。
賃借権の無断譲渡・転貸がなされた時、それが賃貸人に対して背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人は契約を解除することができない。
借地権については、裁判所の許可があれば、借地借家法により賃貸人の承諾が得られなくても、譲渡・転貸ができる。
⑥賃貸借の終了
賃貸借契約に期間の定めがある場合、その期間終了時に契約は終了する。
さらに賃貸借を続けるときは、契約の更新をすることになる。
賃貸借契約に期間の定めが無い場合、解約の申入れにより、契約は終了する。
解約の申入れにより、土地については1年後、建物については3ヵ月後、動産については1日後に賃貸借が終了する。
また、賃貸借の目的物が全部滅失した場合、賃貸借契約は終了する。
ちなみに、賃借人が死亡した場合、賃貸借は終了しない。賃借権は相続の対象となるからである。
2.借地権
①借地借家法の適用対象
借地に関する借地借家法の適用対象は、建物所有目的の土地賃借権と地上権である。
この権利を借地権、借地権を有する者を借地権者（借地人）という。
②存続期間
借地権は、性質上新規に設定する場合と、はじめて借地権を更新する場合と、2度目以降に更新する場合とで、設定できる年数の制限が違う。
新規に設定する場合、期間の定めのない契約で、借地権の存続期間は30年である。期間を定める場合は30年以上でなければならず、30年よりも短い期間を定めた場合は、30年とされる。借地契約が期間満了となり、1回目の更新をする場合、期間を定めない時は、更新後の存続期間は20年である。
期間を定める場合、20年以上でなければならず、20年未満と定めた場合20年とされる。
1回目の更新して期間満了後、2回目の更新をする場合、期間を定めないときは更新後の存続期間は10年である。期間を定める場合は10年以上でなければならず、10年未満と定めたときは10年とされる。
更新の手続きについて、地主と借地人とで更新の合意がなされればその内容により更新される。
もし合意が無い場合は、借地権の期間満了時に建物が残っていれば、借地人は契約の更新を請求することができる。これに対して、地主が遅滞なく異議を述べ、かつ地主に正当事由が認められるのでなければ、もとの契約と同じ条件で更新される。
③効力
借地人は、借地上の建物について登記を備えれば、第三者に対抗することができる。
借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないとき、借地人は地主に対して、建物の買取りを請求できる。これは建物買取請求権をいうが、期間満了の時に限られる。
④借地条件の変更
借地契約は長期間にわたり継続するものが多く、時がたち事情が変わる場合がある。
当事者で事情の変更に応じた条件変更の合意があればよいが、合意がない場合、当事者は裁判所に対して変更の申立てをすることができる。
⑤借地上の建物の賃貸
借地上の自己建物を賃貸していて、借地契約が満了すると、建物の賃借人は出て行かなければならないが、それでは建物賃借人に酷であるから、一定期間猶予が与えられる。
譲渡に関して、借地人が借地上の建物を他人に譲渡するためには、借地権の譲渡について地主の承諾が必要である。
建物譲渡の場合、地主が不利になるおそれがないにもかかわらず承諾をしない場合、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができる。
⑥定期借地権
■定期借地権
存続期間50年以上、契約の更新がなく、再築による期間延長もない。
建物買取請求権も行使しないことを公正証書などの書面で特約するもの。
■建物譲渡特約付借地権
借地権設定から30年以上経過したときは、借地権消滅の為に借地上の建物を地主に譲渡するという特約するもの。書面の必要は無い。
■事業用借地権
存続期間10年以上20年以下、事業専用建物の所有を目的とする特約を公正証書ですると、借地権の存続期間・契約の更新・建物再築による期間延長・建物買取請求権に関する規定は適用されない。
3.建物賃貸借
①借地借家法の適用対象
建物賃貸借は、建物の賃貸借であり、一時的な使用ではないことという要件を満たすと借地借家法の適用がある。
②存続期間
建物賃貸借の存続期間は、1年以上である場合は当事者間で事由に決めることができる。
期間は定めなくてもよく、1年未満と定めた場合には定めの無いものとされる。
更新について、当事者が契約の更新を合意すれば更新される。
期間のある場合で、期間満了前の1年前から6ヶ月前までに、正当事由のある賃貸人が、更新しないことの通知をしない場合、契約は自動更新される。
期間のない場合、当事者からの解約申入れがなされない限り終了しない。
この期間のない場合の建物賃貸借の解約申入れの要件について、賃貸人と賃借人とで異なる。
賃貸人は正当事由がある場合に限り、いつでも解約の申入れができる。解約の申入れをした日から6ヵ月後に賃貸借は終了する。
賃借人の方からの場合、申入れの日から3日後に賃貸借が終了する。
③効力
借地借家法により、建物の賃借人は建物の引渡し（鍵をもらう）を受けていれば、登記と同じ効力がある。
賃借人には、賃料が不相当となったとき、その減額請求をする権利がある。
契約期間中に、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に取り付けた造作は建物賃貸借が終了した場合、賃貸人に買い取ってもらうことができる。
この権利を造作買取請求権という。
造作とは建物に取り付けた物で、取り外しができる物をいう。
転貸がなされていて、建物賃貸借が終了しても、そのことを賃貸人が賃借人に通知しなければ、その終了を転借人に対抗できない。
また、転貸がなされていて、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除したとしても、その効果を転借人に対して主張することはできない。
居住用の建物の賃借人が死亡し、相続人がいなかった場合、その者と同居していた内縁の妻や夫や養子・養親は、賃借人の権利・義務を継承する。
④定期建物賃貸借
書面により、更新がないことを定め、期間は自由に定めることができる。
賃貸人は、更新がなく、期間満了により、契約が終了することをあらかじめ書面を交付して、説明する義務がある。
賃貸人は、期間が1年以上の定期建物賃貸借の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの期間に、賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了することを通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
また、床面積200㎡未満の居住用建物の場合、賃借人から途中解約の申入れができる。